PANDUANKINI | Akta Pembaharuan Semula Bandar - Apa kita tahu setakat ini?

malaysiakini.com
Hariz Mohd
Diterbitkan: Feb 27, 2025 8:00 PM

Perdebatan hangat tercetus di Dewan Rakyat baru-baru ini berhubung rancangan kerajaan persekutuan untuk memperkenalkan Akta Pembaharuan Semula Bandar atau Urban Renewal Act (URA).

Kerajaan menegaskan undang-undang baru itu perlu diwujudkan bagi membolehkan pembangunan semula kawasan perumahan lama dan usang di kawasan bandar, namun cadangan ini mendapat tentangan hebat daripada pemimpin pembangkang. Mereka berpendapat RUU tersebut bakal meminggirkan kaum tertentu, terutamanya golongan berpendapatan rendah.

Panduan Kini kali ini mengupas maklumat yang diketahui setakat ini mengenai URA.

Apakah URA?

URA ialah satu rang undang-undang baru yang masih dalam peringkat perancangan. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah menyediakan draf rang undang-undang berkenaan dan kini sedang mengumpul maklum balas daripada pihak berkepentingan.

Rang undang-undang ini bertujuan memberi kuasa kepada jawatankuasa eksekutif persekutuan dan negeri untuk membangunkan semula serta memperbaharui bangunan atau tanah yang terbengkalai tanpa memerlukan persetujuan 100 peratus daripada pemiliknya.

Pada masa ini, Seksyen 57 Akta Hakmilik Strata 1985 mensyaratkan "resolusi sebulat suara" daripada pemilik sebelum badan pengurusan boleh mengambil alih sebagai pemegang amanah untuk melaksanakan kerja-kerja pembaharuan semula bandar.

URA sepatutnya menjadi undang-undang yang mengutamakan rundingan dan persetujuan pemilik berdasarkan prinsip keadilan, kesahihan dan keterangkuman, bukannya pengambilan paksa.

Mengapa kerajaan perkenalkan URA?

Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PlanMalaysia) telah mengenal pasti 534 kawasan di Semenanjung yang berpotensi untuk pembaharuan emula bandar.

Daripada jumlah itu, 139 kawasan terletak di Kuala Lumpur, termasuk pangsapuri lama dan usang yang dianggap tidak selamat untuk didiami.

Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, memetik saranan Jabatan Kerja Raya bahawa setiap bangunan hanya selamat untuk dihuni dalam tempoh 70 hingga 80 tahun.

Dia juga menyatakan bahawa URA akan membuka banyak peluang pelaburan, mengubah landskap bandar dan menjana ratusan bilion dalam nilai pembangunan kasar.

Perdana Menteri, Anwar Ibrahim menegaskan bahawa peruntukan undang-undang sedia ada yang memerlukan persetujuan 100 peratus pemilik telah menghalang rancangan pembangunan semula, termasuk untuk bangunan yang sudah tidak sesuai didiami.

Sebagai contoh, Anwar menyebut Apartmen Desa Kudalari di Kuala Lumpur, di mana rancangan pembangunan tidak dapat dilaksanakan hanya kerana seorang pemilik menolak cadangan tersebut.

Bagaimana URA berfungsi?

Berdasarkan infografik PlanMalaysia, projek pembaharuan semula bandar terbahagi kepada tiga komponen utama:

Pembangunan Semula (Redevelopment) – Melibatkan perubahan struktur fizikal, termasuk membina semula, mengubah suai dan membaik pulih bangunan sedia ada.

Penjanaan Semula (Regeneration) – Bertujuan membaik pulih bangunan lama dan terbengkalai.

Penyegaran Semula (Revitalisation) – Menumpukan kawasan yang mengalami kemerosotan sosio-ekonomi akibat bangunan atau tanah yang usang.

Jika diluluskan, URA akan membolehkan pihak berkuasa tempatan mengeluarkan notis kepada pemilik atau penghuni lot yang terlibat dalam projek pembangunan bandar. Mereka kemudiannya perlu hadir untuk sesi perundingan dengan pihak berkuasa.

Bagi bangunan yang masih selamat untuk didiami, rang undang-undang ini mencadangkan ambang kelulusan ditetapkan pada 80 peratus untuk premis berusia bawah 30 tahun, manakala premis lebih lama hanya memerlukan persetujuan sekurang-kurangnya 75 peratus pemilik.

Bagi premis yang tidak selamat dan terbengkalai, URA mensasarkan persetujuan majoriti mudah iaitu 51 peratus.

Apa yang pemilik akan dapat daripada URA?

Kerajaan menjanjikan pemilik akan mendapat manfaat daripada projek pembangunan bandar, termasuk peningkatan nilai hartanah mereka.

Menurut draf rang undang-undang, pihak berkuasa yang mengendalikan projek pembaharuan semula bandar mesti memastikan pemilik atau penghuni yang bersetuju dengan projek ini menerima tawaran yang "tidak kurang menguntungkan" daripada apa yang mereka nikmati sekarang.

Perdana Menteri menegaskan bahawa pemilik tidak akan mendapat unit yang lebih kecil atau lebih murah daripada unit asal mereka.

"Maka syaratnya, tidak boleh murah daripada dulu, tidak boleh kecil daripada dulu. Itu prinsip prinsip yang dalam diterima pakai yang dibuat.

"Jika sekarang rumah mereka mempunyai satu bilik, mereka akan mendapat unit baru dengan sekurang-kurangnya tiga bilik. Itu syaratnya," kata Anwar dalam sesi Waktu Pertanyaan Perdana Menteri di parlimen.

Berdasarkan maklumat PlanMalaysia, pemilik atau penghuni akan ditempatkan sementara di penempatan yang selesa sementara menunggu projek siap.

Siapa akan tanggung kos projek?

Setakat ini, tidak dinyatakan siapa yang akan menanggung kos projek pembaharuan semula bandar.

Namun, berdasarkan Seksyen 10(4) dalam draf rang undang-undang berkenaan, pihak berkuasa tempatan boleh menuntut perbelanjaan dan kos projek pembaharuan semula bandar daripada pemilik atau penghuni, dan ia boleh dituntut sebagai hutang kepada pihak berkuasa tempatan.

Maklumat mengenai URA masih terhad kerana draf rang undang-undang ini, yang mempunyai 20 halaman dalam versi bahasa Inggeris, baru sahaja didedahkan kepada umum.

Biasanya, kerajaan tidak mendedahkan draf rang undang-undang sebelum dibentangkan di Parlimen, tetapi dalam beberapa kes, butiran akan dikongsi semasa sesi perundingan dengan pihak berkepentingan.

Bantahan dan tuduhan terhadap URA

Cadangan pembentangan URA menerima tentangan hebat daripada pembangkang, terutamanya pemimpin Perikatan Nasional yang mendakwa undang-undang ini akan menafikan hak golongan minoriti.

Ahli Parlimen Muar, Syed Saddiq Syed Abdul Rahman (Muda), menyifatkan rang undang-undang ini sebagai "akta merampas rumah" dan memberi amaran bahawa ia mungkin menguntungkan pemaju dengan mengorbankan golongan berpendapatan rendah.

Timbalan Presiden PAS, Tuan Ibrahim Tuan Man, pula mendakwa bahawa undang-undang ini adalah taktik halus untuk mengusir orang Melayu dan India berpendapatan rendah dari kawasan bandar.

Menurut Tuan Ibrahim, penduduk miskin mungkin tidak mampu untuk kembali ke kawasan yang telah dibangunkan semula kerana peningkatan harga hartanah, menyebabkan mereka terpaksa berpindah ke luar bandar.

"Bila akta ini diluluskan, kawasan tersebut akan dibangunkan semula, mereka yang sebelum ini beli rumah dengan harga lebih RM100,000, mereka tak mampu beli balik rumah dengan harga lebih RM500,000," katanya dalam sidang media di Parlimen.

Dewan Pemuda PAS turut mengumumkan akan mengadakan perhimpunan bagi membantah URA, dengan menyifatkannya sebagai satu bentuk "penjajahan moden" yang akan mengusir golongan miskin dari tanah mereka seperti yang berlaku kepada rakyat Palestin.

Sebagai respons, Perdana Menteri menegaskan bahawa undang-undang ini tidak akan memberikan kuasa kepada kerajaan untuk mengubah status pemilikan lot.

Anwar juga menegaskan bahawa URA tidak akan mengubah peratusan pemilikan bumiputera di sesuatu kawasan.

“Saya kata tadi, contoh flat Seri Perlis di Bandar Tun Razak, kalau sekarang 70 peratus peratus Melayu, (itu) kekal.

“Dalam RUU ini tidak ada langsung hak kita untuk pindahkan, soal pemilik asal tidak berbangkit sama sekali,” kata Anwar di parlimen.

Bila URA akan dibentangkan di parlimen?

Setakat ini, kerajaan belum mengumumkan tarikh pembentangan URA di Dewan Rakyat.

Bagaimanapun, menurut laporan media, Ketua Pengarah PlanMalaysia, Alias Rameli, menjangkakan ia mungkin dibentangkan sekitar bulan Jun atau Julai tahun ini.

Dia juga menyatakan bahawa draf rang undang-undang itu telah diserahkan kepada Jabatan Peguam Negara dan selepas perbincangan selesai, ia akan dikemukakan kepada kabinet antara April dan Mei.

Orang ramai juga boleh mengakses dan meneliti draf rang undang-undang dan dokumen lain yang berkaitan, termasuk dek pembentangan PLANMalaysia di URA, melalui laman web Perundingan Awam Bersepadu kerajaan.